הדרך הנכונה לדירה חדשה - פרויקטי פינוי בינוי - 38/2 ופרויקטי חיזוק ותוספות בניה - 38/1

הליך של פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2) או בשמו המודרני - התחדשות עירונית, או פרויקט של חיזוק ותוספות בניה 38/1 - הינו הליך מורכב, רווי בקשיים ומכשולים.

רק כאשר הדיירים לוקחים את גורלם בידיהם, מתאחדים ופועלים בצורה נחושה תחת מטריה מקצועית ראויה - סיכויי ההצלחה עולים לעין שיעור.
 
השלב הבסיסי והחשוב מכל הוא הסכמת הדיירים, ורצונם להיכנס להליך - זהו תנאי סף לביצוע הפרויקט ולתחילת הטיפול בו. יוזמה לביצוע הליך של פינוי בינוי בתל אביב והסביבה תתחיל תמיד במספר קטן של דיירים שפעילים בבניין, ושעליהם לבדוק בצורה ישירה וברורה מול שכניהם - האם הם מעוניינים לצאת למסע הזה. 
 
בשלב זה, יש למנות שלושה נציגים של הבניין, שיכהנו בנציגות הדיירים. על הנציגים למפות את יחסי הכוחות בבניין, ולבדוק האם יש הסכמה עקרונית וראשונית לביצוע העסקה. בשלב זה על הנציגות לבסס גם מסד נתונים של בעלי הנכסים בבניין, הכולל את פרטיהם, ודרכי ההתקשרות איתם. מכיוון שלפעמים חלק גדול מהדירות מושכרות - חשוב הקשר הישיר לבעלי הדירות עצמם.
  
אל תצפו שכל דיירי הבניין יסכימו לביצוע ההליך. ככלל אצבע, אם 80% (עבור פרויקט תמ"א 38/2) או 67% (עבור פרויקט תמ"א 38/1) מדיירי הבניין מוכנים באופן עקרוני לביצוע ההליך, ויתר הדיירים אינם מביעים התנגדות אקטיבית אלא שוקלים את המשך צעדיהם, ניתן להמשיך לשלב הבא.
 

ככל שהגעתם לשלב זה, נשמח אם תיצרו קשר עם מנהלת השיווק בחברת מגנזי אורבניקס, אשר תעביר את כל הנתונים הנדרשים למהנדסי החברה, והם יגישו לכם הצעה מפורטת לבניין החדש.

כמובן, שבכל בניין יהיה המפרט וגדלי הדירות (או תוספות הבניה בפרויקט תמ"א 38/1) המוצעות שונים.

בכל מגרש יש לבדוק מגבלות של קווי בניין, נפח הבניין החדש שניתן לבנות וכן את גדלי ומספר הדירות הקיימות לעומת החדשות - בהתאם למגבלות, ובעיר תל אביב בהתאם למגבלות תב"ע הרבעים החדשה.

ההצעה הינה הצעת נטו לדיירים, כאשר כל העלויות על חברת מגנזי אורבניקס (וכולל עלות עורך הדין והמפקח של הדיירים, כל עלויות המיסוי, ערבויות בנקאיות, עלות שכירות חלופית במשך הבניה וכד'). 
 

לאחר בחירת הקבלן על ידי אסיפת הדיירים, על הדיירים לבחור את עורך דינם ואת המפקח ההנדסי שילוו אותם לכל אורך המו"מ מול הקבלן הנבחר, ולאחר מכן לכל משך התכנון, הרישוי והבניה.