פינוי בינוי תל אביב | פינוי בינוי בתל אביב | פינוי בינוי

 

תכנית הרבעים החדשה של תל אביב בשילוב תמ"א 2\38

 

תכנית הרבעים (רובע 3 ורובע 4) בתל אביב אושרה לא מכבר, בשילוב עם תמ"א 38/2, ופתחה את ההזדמנות לכדאיות ביצוע של פרויקטי פינוי בינוי בתל אביב.

נכון, לא בכל מבנה קיים באיזורים אלו יש את הכדאיות לפרויקט פינוי בינוי, אך עדיין ישנם מספר גדול של בניינים שיש בהם כדאיות כלכלית ליזם. בדרך כלל בניינים שאין בהם צפיפות רבה של דיירים, ונמצאים יחסית על מגרש גדול, ושלא נבנו חדרים על הגגות בדירות העליונות - יתאימו במודל הכלכלי לפרויקט פינוי בינוי בתל אביב. ברב הרחובות ברובע 4 אושרה בניה של 7.5 קומות, וברחובות הראשיים (אבן גבירול, ז'בוטינסקי, וייצמן, שאול המלך ופנקס) אושרה בניה של 8.5 קומות. באיזור השיכונים בצפון (בין רחוב יהודה המכבי לבני דן) אושרה בניה של 4.5 קומות.

 

עקרונות תב"ע רובע 3 ו-4 בתל אביב לבניה חדשה

(העקרונות הנ"ל יכולים להשתנות בהתאם לערער שהוגש על התב"ע)!

 

בכל מקרה ייקבעו זכויות הבניה אך ורק על פי דפי המידע שיתקבלו מעיריית תל אביב לכל מגרש ספציפית, ואין להסתמך בשום מקרה על המפורט להלן.

 

עקרונות תוכנית הרבעים - משותף לרובע 3 ורובע 4

 

• הבניה תהיה ניפחית מקסימאלית ללא מגבלה באחוזי בניה. ההגבלות היחידות הינם קווי בניין, כמות קומות מותרת בכל איזור, תכסית מקסימאלית של הבניין - 50%, ונסיגות בקומת קרקע וקומה עליונה בהתאם להוראות וכפי שיפורטו להלן.

• מרפסות שמש לא יכללו בחישוב התכסית.

• תכסית קומות מרתף - 85%.

• בליטות מרפסות שמש מקו בחזית קידמית ואחורית - עד 1.6 מ'.

• קומת גג עליונה - עד 65% משטח הקומה שמתחתיה.

• מניין הקומות כולל גם קומת קרקע.

• בדירת קרקע תתאפשר הצמדת גינה צמודה.

• גובה קומה עליונה עד 4.5 מ'.

• תותר הקמת בריכות שחיה על הגג העליון.

• אין באיחוד חלקות להקנות זכויות העולות על הזכויות שנקבעו לכל אחת מהחלקות המקוריות.

• תידרש עמידה בתקן לבניה ירוקה.

• חניון תת קרקעי - תותר הקמת חניון תת קרקעי משותף ל-2 חלקות עם זיקת הנאה. יותרו 2 כניסות לחניה לירידה ברמפה לחניה.

 

עקרונות התב"ע ספציפי לרובע 4

(שטח רובע  4 - מבני דן בצפון ועד שאול המלך בדרום וממזרח לאבן גבירול).

 

• רחובות ראשיים - שאול המלך, ארלזורוב, ז'בוטינסקי, פנקס, וייצמן, דרך נמיר.

 

• רחובות מסחריים - יהודה המכבי.

 

• כמות קומות מותרת:

1. ברחובות שאינם ראשיים - 7.65 קומות.

2. ברחובות ראשיים (מלבד שאול המלך) - 8.65 קומות ובתנאי ששטח מגרש גדול מ 500 מ"ר.

3. בתחום תכניות השיכונים - ברחובות ראשיים ששטחם קטן מ 500 מ"ר - 6.65 קומות, במגרשים בהם הותרה בניה של 3 קומות על עמודים - 6.65 קומות, בתחום תכנית 478 בדופן המערבית של רח' ברנדיס - 6.65 קומות, בתחום תכנית 122במקום שהייתה מותרת בניה נמוכה שאינה קוטג'ים - 3.65 קומות, בתחום תכנית 478,122,117 ברחוב יהודה המכבי - 6.65 קומות, בתחום תכנית 117 בהם הייתה מותרת בניה נמוכה שאינה קוטג'ים - 4.65 קומות, בתחום תכנית 478 בהם הייתה מותרת בניה נמוכה שאינה קוטג'ים - 3.65 קומות, בדופן המערבית של רחוב דה האז, בדופן הדרומית של רחוב לואי מרשל ובדופן הדרומית של רחוב בני משה - 6.65 קומות.

4. באיזור ההכרזה וברחוב שאול המלך - להשאיר זכויות על פי התכנית המופקדת.

 

• צפיפות מותרת - שטח ממוצע ליחידת דיור - 90 מ"ר.

 

• קווי בניין - (לא תותר בניה על פי קווי בניה בפועל בניין הקיים)!

1. במגרשים קטנים מ 750 מ"ר - קו בניין צידי - 3.0 מ' , קו בניין אחורי - 5.0 מ'. קו בניין קידמי בהתאם לקיים בתכנית מאושרת.

2. במגרשים גדולים מ 750 מ"ר - קו בניין צידי - 4.0 מ', קו בניין אחורי - 6.0 מ', קו בניין קידמי בהתאם לקיים בתכנית מאושרת.

3. בתחום תכנית ג'י במגרשים הגדולים מ 750 מ"ר - צידי - 3 מ', אחורי 5 מ'. קידמי בהתאם לתכנית מאושרת.

4. באיזור ההכרזה - במגרשים קטנים מ 750 מ"ר - צידי 3 מ', ואחורי 5 מ'. קידמי לפי תכנית מאושרת. במגרשים הגדולים מ 750 מ"ר 1 מ' תוספת לנ"ל.

 

• מרפסות שמש:

1. עד 14 מ"ר למרפסות הבולטות מקיר הבניין החיצוני, אך בתנאי שהממוצע לא יעבור 12 מ"ר.

2. לא תותר סגירת מרפסות.

3. בליטת מרפסות עד 1.6 מ' מקו בניין קידמי ואחורי.

 

• נסיגות:

1. בקומת קרקע בחזית 3.0 מ'.

2. במקרים בהם אורך החזית הקידמית של הבניין עולה על 30 מ' תותר סגירת 1/3 מהקומה המפולשת.

3. בקומת הגג - 3 מ' מקו החזית הקידמית, ו-2 מ' בחזית האחורית.

4. במגרשים לבניה נמוכה (עד 4 קומות) נסיגה בקומת הגג-2 מ' לחזית.

 

עקרונות התב"ע ספציפי לרובע 3

נמצא בהליך ערער -יושלם לאחר מתן תוקף סופי.